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Los expulsados por Airbnb: CDMX entre desalojos y falta de regulación

María y su pareja sólo pudieron vivir dos años en el inmueble que rentaron, el casero les rescindió el contrato porque lo convertiría en estancia para turistas en Airbnb; según la Coalición HIC-AL, otras 20 mil personas son desplazadas al año de sus viviendas por no lograr costear los elevados arrendamientos

11 / 04 / 22

EMEEQUIS. María y su pareja sólo pudieron vivir dos años en el inmueble al que llegaron durante la pandemia. Un departamento en el centro de la Ciudad de México, por el que pagaron un costo menor durante la emergencia sanitaria.

“Llegamos en época de la pandemia porque mucha gente se había vuelto a sus hogares en otros estados o en otros países. Ese departamento llevaba mucho tiempo vacío y el casero en desesperación por rentarlo decidió bajar su precio”, cuenta la estudiante de maestría en el Colegio México.

Las facilidades y dinámica de vivienda que tenían al vivir en la colonia Juárez, de la alcaldía Cuauhtémoc se acabaron cuando su casero les rescindió el contrato para el próximo año, porque el inmueble se convertiría en estancias de renta para turistas por medio de la plataforma Airbnb.

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Durante el mismo tiempo en el que ellas dejaron el edificio, vieron muchas más mudanzas. De 50 departamentos, 10 ya eran Airbnb y otros cuatro se sumarían. “Hablando con trabajadores del edificio, supimos que varios depas normales se iban a convertir en Airbnb, lo que no sabemos es bajo qué términos quedaron los inquilinos”, cuenta.

Tras el desplazamiento de “turistificación”, se vieron forzadas a ampliar la búsqueda de vivienda en zonas populares, donde el costo de arrendamiento que se apegaba estuviera acorde a su presupuesto, sin las amenidades que tenía su anterior departamento. La zona representaba para ellas mayor seguridad y amplias posibilidades de transporte.

Buscaron en Buenavista, algunas zonas del Centro Histórico, hasta llegar a la Doctores. “Lo que cambia es el entorno. No nos sentimos tan seguras en cierta hora del día, hemos notado algunas dinámicas que nos hacen sentirnos alerta”.

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Tras el desplazamiento, la mudanza y el cambio de zona a una más insegura, fueron los mayores retos para María.

Como ellas, otras 20 mil personas son desplazadas al año de sus viviendas por no lograr costear los elevados arrendamientos, de acuerdo con la Coalición para el Hábitat (HIC-AL), basándose en el Proyecto de del Programa General de Ordenamiento Territorial de la Ciudad de México 2020-2035.

Además de que para poder seguir habitando en la capital, cerca de 7 mil personas anualmente tienen que moverse a localidades más peligrosas o de precarización en los asentamientos.

Esta situación no es nueva en la Ciudad de México. Pues el problema de los desalojos judiciales de inmuebles ha sumado en promedio 3 mil al año, de acuerdo con la HIC-AL; sin embargo, la falta de garantías en regulación y la apertura del mercado inmobiliario a plataformas como Airbnb podría agravar la situación, de acuerdo con expertos consultados por EMEEQUIS.

CDMX SIN PLANIFICACIÓN URBANA DE VIVIENDA 

Para Carla Escoffié, especialista en urbanidad y vivienda, hay cuatro variables que hacen a la Ciudad de México susceptible en resentir los efectos de ampliar el mercado a Airbnb: la falta de un Registro de Arrendamientos, que la mayor parte de rentas no se hacen con el aval de un contrato por escrito, la eliminación de los juzgados de arrendamientos en la CDMX, y que no exista una política de vivienda integral.

El tener una legislación endeble y contradictoria, afirma, que no da certeza a los inquilinos ni a los arrendadores, y que tampoco tiene un margen de acceso a la justicia en materia inmobiliaria, complican que en la Ciudad de México se pueda prevenir y mitigar los efectos de Airbnb.

“No tenemos una política de vivienda idónea, integral y por eso se ha limitado en atender créditos para vivienda en propiedad, no vivienda en arrendamiento”, explica la también directora del Centro de Derechos Humanos de la Facultad Libre de Derecho de Monterrey.

La semana pasada, la jefa de gobierno Claudia Sheinbaum firmó un convenio con Airbnb para hacer de la capital un “centro de turismo” para nómadas digitales, principalmente extranjeros que buscan habitar de manera temporal en la Ciudad de México.

Para Escoffié “el convenio no va a generar ningún problema, el problema ya estaba. Lo que puede hacer es tener efectos agravados en el contexto de la Ciudad de México”.

Con mayor poder adquisitivo que un citadino convencional, los extranjeros o “nómadas digitales” logran costear rentas más elevadas, incrementando el valor de las rentas, principalmente en zonas de alta plusvalía, con baja incidencia delictiva o céntricas en la capital.

“Las rentas van siguiendo la tendencia de los precios de la vivienda nueva. Las rentas están subiendo y hay menos gente que pueda pagarlas”, afirma Diego López Tamayo, maestro en Economía por el Colegio de México, quien realizó uno de los primeros estudios de los efectos de la plataforma en la capital.

Según la plataforma Inside Airbnb, que analiza datos privados de la plataforma, hasta septiembre de 2022, en la Ciudad de México hay una oferta de 22 mil 948 inmuebles que operan dentro de la app de arrendamiento temporal. De los cuales 14 mil 118 se ofrecen en apartamento completo, 8 mil 329 en habitaciones privadas, 342 en cuartos compartidos y 172 como cuartos de hotel.

Oferta de Airbnb en la Ciudad de México a septiembre de 2022 / Fuente: Inside Airbnb

La mayoría de la oferta se concentra en zonas ya afectadas por la gentrificación y precios elevados de vivienda, pero también con mayor acceso a servicios de movilidad, culturales y zonas laborales como Benito Juárez, Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo y Álvaro Obregón.

De acuerdo con especialistas, mientras que en otras ciudades ya se analizan los efectos negativos que tiene la ampliación de mercado para Airbnb para los habitantes, en México aún no se percibe como un problema y tampoco se han establecido políticas de vivienda incluyentes con un  sistema de arrendamiento equilibrado.

“La legislación en materia de arrendamiento en la Ciudad de México es una de las más deficientes a nivel nacional, y permite en muchos casos posibilitar desalojos”, afirma Escoffié, quien asegura que la falta  de planeación urbana son aspectos que impactan en la vida comunitaria.

La plataforma no tiene una regulación a nivel nacional respecto al pago de impuestos ni para protección de los caseros, “pase lo que pase no se hacen responsables, porque es un negocio perfecto. Recibe todos los beneficios, dinero del casero, del inquilino, pero no le responde a ninguno de los dos”, afirma la especialista.

NEGOCIO DE AIRBNB EN POCAS MANOS

La necesidad por pagar un inmueble de alquiler a nivel nacional es de 5.2 millones de hogares a nivel nacional, de estos cerca de 680 mil se ofertan en la Ciudad de México, según el estudio Situación Inquilinaria en México realizado en 2020 por la Coalición para el Hábitat América Latina.

Este dato contrasta con el crecimiento en 324% que ha tenido de expansión la plataforma de Airbnb durante 7 años en la Ciudad de México, según María Silvia Emanuelli, coordinadora de HIC-AL. Sin embargo, el negocio y las ganancias, lejos de fortalecer el turismo de la región, se concentran en el beneficio de pocas manos. Así lo demuestra el Análisis de Precios Hedónicos para Airbnb en la CDMX realizado por el Colegio de México.

El maestro en economía, Diego López Tamayo junto a la doctora Aurora Ramirez, se enfocaron en estudiar por primera vez el mercado de Airbnb en la Ciudad de México para entender qué determina el precio por noche.

Encontraron que existe una acumulación de propiedades en sólo un cúmulo de administradores o anfitriones profesionales, quienes en promedio 11.36 propiedades, con un costo 16.2% por encima de los demás host.

Se concentra la demanda de Airbnb en pocas personas con muchas propiedades. El negocio rentable se lo están llevando personas que administran muchas propiedades y podemos inferir, que son personas de un mayor ingreso porque administran más propiedades”, explica Diego López Tamayo en entrevista con EMEEQUIS.

Concentración de espacios de renta temporal por zona de la CDMX Fuente: Colegio de México.

Para el especialista, el incremento en el mercado de arrendamiento temporal tiene un efecto en cadena con el precio de la vivienda nueva en la Ciudad de México. Esto a su vez provoca que, personas con menor condición económica se vean desplazadas a zonas más alejadas donde el precio de renta sea menor.

“Hay un desplazamiento de las personas porque ya no pueden pagar estas rentas y la oferta de trabajo se mantiene en los mismos lugares”. Asegura que el hecho de que los centros de trabajo se concentren en zonas como Reforma, la Roma, Santa Fé y que a su vez la gente tenga que mudarse a alcaldías en el oriente o sur de la capital, “esto va a requerir una demanda importante de transporte público y de por sí ya estopa bastante colapsado con el cierre de la Línea 12 del Metro, de la Línea 1”.

Comportamiento histórico de precios de Airbnb en CDMX /Fuente: Colegio de México

Contrario a abrirle la puerta a nuevas formas de economía colaborativa como Airbnb, Uber, Rappi o Didi, “como empresa deberían tomar responsabilidad de los efectos sociales que está teniendo”, asegura.

La respuesta para contener los efectos del mercado inmobiliario, afirman, podrían aplicar una regulación fiscal y de establecimiento de límites para las plataformas. Sin embargo, representa un reto “porque Airbnb se escuda en que no está actuando como intermediario entre gente que quiere rentar un espacio para algunos días y gente que lo tiene”.

@GloriaPE_

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SOBRE EL AUTOR

Gloria Piña



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